Юридическое оформление сделки по новостройке между покупателем и застройщиком возможно по трем схемам:

– через договор долевого участия (ДДУ);

– через жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив;

– через весельную схему.

 

Договор долевого участия

Приобретение квартиры в новостройках через ДДУ – самый распространенный, проверенный способ. Покупка недостроенного жилья посредством подписания договора о долевом участии в России регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, согласно которому договор купли-продажи новостройки обязательно проходит регистрацию в Федеральной регистрационной службе. Это гарантирует, что строительная компания согласна продать покупателю выбранную квартиру четкого метража, на определенном этаже, по указанному адресу, построенную в оговоренные сроки. А значит, претендовать на это жилье вправе только один собственник. Некоторые считают серьезным плюсом и то, что в ДДУ указываются штрафные санкции за задержку строительства, которые в идеале должны стимулировать застройщика четко выдерживать сроки. Однако практика показывает, что штрафы настолько ничтожны, что являются чистой формальностью.

Важно знать, что приобретение новостройки по ДДУ приветствует большинство банков, если речь идет об ипотеке. В противном случае кредитная организация может отказать в выдаче кредита. А банки работают только с проверенными организациями.

Есть у ДДУ и недостатки. Например, достаточно большое количество документов, необходимых не только для подписания самого договора, но и для получения права собственности. Некоторые строительные компании предлагают на этапе подписания ДДУ приложение, согласно которому определенное агентство недвижимости готово за комиссию оформить право собственности сразу на весь дом. Как правило, эта услуга стоит дороже, чем в среднем по городу, но представители застройщика настаивают на подписании дополнительного соглашения, ссылаясь на экономию времени. Учтите: никто не может заставить покупателя подписывать это соглашение!

В договор долевого участия также могут быть внесены не совсем законные пункты. Например, возможность увеличения площади (читай: стоимости) жилья за счет изменения квадратуры лоджии или балкона. Но по российскому законодательству квадратура лоджий или балконов в жилую площадь квартиры не входит, а следовательно, не может вызвать увеличение цены.

Важно не путать договор долевого участия и предварительный договор долевого участия (ПДДУ). Последний не дает никаких прав на жилье: это просто соглашение между застройщиком и покупателем о последующем приобретении жилья. Что-то вроде брони без обязательств сторон.

 

Кооператив

Жилищно-строительный (ЖСК) или жилищно-накопительный (ЖНК) кооператив – это сообщество людей, которые являются заказчиками того или иного объекта. Застройщик в данном случае выступает лишь исполнителем заказа, генеральным подрядчиком. Вступить в ЖСК просто: достаточно заключить договор – и гражданин уже пайщик. Участники ЖСК сами определяют размеры пая, который они должны вносить при вступлении и ежемесячно. По кооперативной схеме, как правило, строят дома «с котлована», соответственно, и стоимость жилья может быть привлекательной. К тому же собственником жилья пайщик становится сразу после завершения строительства и сдачи дома в случае полной оплаты.

Однако условностей и рисков при ЖСК достаточно много. При заключении соглашения о вступлении в кооператив покупателя просят подписать и доверенность на ведение дел – иными словами, кто-то будет принимать за этого человека решения по всем вопросам, начиная с самых простых и заканчивая вопросом увеличения стоимости квадратного метра в доме.

Практика показала, что основная часть долгостроев – это именно ЖСК. Обычно за счет пайщиков одного объекта могут строиться сразу несколько домов. А когда средств не хватает, проводят очередное собрание, где объявляют о необходимости внесения дополнительных средств. Девелоперы же считают, что, если застройщик привлекает средства за счет ЖСК, значит, он не совсем уверен в успешной и своевременной реализации данного объекта.

В случае с ЖСК также трудно разрешать споры, поскольку отношения застройщика и покупателя регулируются законом о защите прав потребителей, уставом жилищного кооператива, несколькими пунктами Федерального закона № 214-ФЗ и т.д.

Избежать проблем можно, вступая в ЖСК с длительной историей существования, которая не запятнана долгостроями и нелестными отзывами. При этом следует внимательно читать устав (основной документ при создании ЖСК), не доверять никому право голоса, проверять выписки из ЕГРЮЛ и знать (лучше лично), кто является председателем кооператива.

 

Вексельная схема

Возникшая во времена нестабильности вексельная схема приобретения жилья существует и сейчас. По ней будущий владелец квартиры или дома приобретает на время строительства жилищный сертификат, выпущенный застройщиком, как часть будущей квартиры. Жилищный сертификат – это ценная бумага, которую владелец может впоследствии не только обменять на квартиру, но и продать, подарить, вложить куда-либо и т.д.

Жилищный сертификат соответствует определенному количеству метров (и их цене), но не меньше одного «квадрата» и не больше всей площади строящегося объекта. Таким образом, дополнительные метры можно докупать или продавать. Поэтому чаще всего к вексельной схеме обращаются покупатели, у которых мало денег, или частные инвесторы. Важно иметь на руках сертификаты, соответствующие 30% от площади квартиры. Оформить квартиру в собственность можно только после получения жилья от застройщика.

Огромным недостатком вексельной схемы является то, что, приобретая сертификат, покупатель не знает точно, что именно он купил. В сертификате не написано, какую именно квартиру покупает клиент, какая у нее площадь и когда она будет сдана.

Кроме того, вексель как ценную бумагу может выпустить каждый – как любой человек (вспомним финансовые пирамиды), так и участники строительства. А вот кто несет в итоге ответственность по взятым обязательствам, найти бывает проблематично. Если, например, вексель выдан соинвестором, который вышел из строительного проекта, – к кому обращаться с претензиями? Четкого правового поля в этом вопросе также нет: оборот облигаций в рамках сделок по купле-продаже жилья регулирует закон о ценных бумагах, Федеральный закон № 214-ФЗ, закон о защите прав потребителей.

 

Несколько важных советов:

  1. Соберите максимальное количество информации. Сайты компаний-застройщиков, независимые интернет-порталы, форумы позволят вам не выходя из дома получить первое впечатление о строительной организации. Обязательно нужно съездить на сам объект, посмотреть на коробку и окружающую обстановку. Приехать через какой-то период времени и самому определить, с какой скоростью идет строительство. Пообщаться с рабочими и в дружеской беседе поинтересоваться, когда им в последний раз платили зарплату, что будет после возведения коробки, какая будет стяжка и электропроводка и т.д.
  2. Ищите оптимальное сочетание цены и качества. Хорошее не может быть дешевым, в рекламных объявлениях всегда ставят стоимость квадратного метра в самых больших квартирах – это аксиомы, не требующие доказательств. Следите за специальными акциями.
  3. По какой бы схеме ни приобреталась новостройка, всегда проверяйте документы компании-застройщика:

    – учредительные документы застройщика (устав, учредительный договор);

    – свидетельство о государственной регистрации застройщика;

    – свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

    Компания, которой нечего скрывать, предъявляет их по первому требованию. Открытость застройщика – знак доверия.

  4. Проверяйте подписанта – представителя строительной компании, который от имени застройщика подписывает документы и присутствует при регистрации. Важно, чтобы доверенность на право подписи была непросроченной (уточнить это можно в офисе компании), иначе договор может быть признан недействительным.
  5. Выпишите в столбик все даты, связанные со строительством дома: срок завершения строительства, дату приема государственной комиссией, выдачи ключей, подписания акта приема-передачи и т.д. – и по этим пунктам следите, как компания выполняет свои обязательства. Любая задержка – повод забеспокоиться и позвонить в строительную компанию.

 

Яндекс.Метрика