Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества. Сторонами по договору ипотеки являются залогодатель (заемщик или созаемщики) и залогодержатель (кредитная организация).

 

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

  • предмет ипотеки;
  • оценочная стоимость предмета ипотеки;
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
  • право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки посредством указания его наименования, местонахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета. Дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также имущество, которое нельзя приватизировать, не могут стать предметом залога.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только при условии одновременного (по тому же договору ипотеки) залога земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования, а также категорию земель.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, предназначенными для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, каковы сумма кредита, его срок, процентная ставка, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, это должно быть указано в договоре ипотеки – в противном случае его не зарегистрируют.

 

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Чтобы осуществить перепланировку, продать заложенное жилье или сдать его в аренду, нужно разрешение банка-кредитора. Банк вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом нарушены, банк может потребовать досрочного погашения ипотечного кредита.

При невыполнении заемщиком требования досрочного погашения банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором) порядке. Заложенное по договору ипотеки имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется посредством продажи на публичных торгах.

 

Регистрация ипотеки

Сделки с недвижимостью, согласно законодательству, подлежат обязательной государственной регистрации путем занесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Договор ипотеки заключается в письменной форме, заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственной регистрации в органах юстиции подлежат договор купли-продажи или договор ипотеки жилья, закладная, право собственности покупателя на жилье и обременение этого жилья залогом.

Срок регистрации договора купли-продажи жилья, приобретенного по ипотеке, по закону составляет пять дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Для государственной регистрации договора ипотеки требуются следующие документы:

  • заявление от залогодателя и залогодержателя;
  • договор ипотеки и его копии;
  • документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
  • кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
  • документ об уплате государственной пошлины;
  • иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений и их копий.

 

Законодательство в сфере ипотеки

Правоотношения по договору ипотеки регулируются:

  • Конституцией Российской Федерации;
  • Гражданским кодексом Российской Федерации;
  • Жилищным кодексом Российской Федерации;
  • Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • другими нормативными актами.

 

Прекращение договора ипотеки

Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Яндекс.Метрика